Налоговый вычет за проценты по ипотеке: сколько вернут на самом деле, как считать и получить

Налоговый вычет за проценты по ипотеке — до 3 000 000 ₽ уплаченных процентов на человека: при доходе до 2,4 млн ₽ в год вернут 13%, максимум 390 000 ₽, частями. Три способа: декларация, работодатель, упрощённо. Налог вернут за 3 последних года.

Налоговый вычет за проценты по ипотеке — это возврат НДФЛ с процентов, которые вы уплатили по целевому кредиту на покупку или строительство жилья. В вычет берут не больше 3 000 000 ₽ процентов на одного человека и только по одной квартире за всю жизнь.

При доходе до 2,4 млн ₽ в год возвращают 13%, максимум — 390 000 ₽. Приходят они частями: каждый год — с процентов, уплаченных в этом году, и не больше налога, удержанного за год. «До 660 000 ₽» — это 22%, и столько вернут только при доходе от 53 млн ₽ в год.

Оформить вычет можно декларацией 3-НДФЛ, через работодателя или в упрощённом порядке, если ваш банк есть в перечне ФНС. Налог возвращают только за три последних года, поэтому ждать конца ипотеки нельзя.

Сверено с Налоговым кодексом и страницами ФНС 06.11.2026.

Что такое налоговый вычет за проценты по ипотеке

Имущественный налоговый вычет по процентам по ипотеке — не выплата от государства, а возврат вашего же налога. Налоговая уменьшает облагаемый доход на сумму уплаченных процентов и возвращает НДФЛ, который с этой суммы удержали.

Из нормы следуют три условия:

• Кредит целевой. Слова «ипотека» в норме нет, залог не обязателен, но цель — покупка или строительство жилья — должна стоять в договоре. Кредит без цели в договоре, даже потраченный на квартиру, вычета не даёт: нужны сразу целевой договор и расходование денег на жильё (письмо Минфина от 19.06.2014 № 03-04-07/29416).
• Жильё в России: дом, квартира, комната, доля в них, земля под ИЖС или под покупаемым домом.
• Жильё ваше: вы собственник, супруг собственника, если жильё куплено в браке в совместную собственность, или родитель ребёнка до 18 лет, на которого оформлена покупка (п. 6 ст. 220).

Налоговый вычет за квартиру по ипотеке складывается из двух самостоятельных частей: за покупку — до 2 000 000 ₽ расходов, то есть до 260 000 ₽ возврата при 13% (подп. 1 п. 3 ст. 220), — и за проценты. Их можно взять по разным квартирам, если квартиру, по которой заявляете проценты, купили с 2014 года. Дальше — только о процентах.

Сколько можно вернуть: 390 000 ₽ и откуда берётся 660 000 ₽

Максимальный налоговый вычет по процентам по ипотеке — 3 000 000 ₽ уплаченных процентов. Это лимит налогового вычета по процентам по ипотеке на одного человека, а не на квартиру или семью: у супругов, купивших жильё в общую собственность, по 3 000 000 ₽ у каждого.

С 3 000 000 ₽ при ставке 13% возвращают 390 000 ₽ — это максимальная сумма налогового вычета за проценты по ипотеке в деньгах при доходе до 2,4 млн ₽ в год. Но не разом: налоговый вычет за уплаченные проценты по ипотеке дают по процентам, которые вы реально заплатили в конкретном году, и вернут не больше НДФЛ, удержанного с вас за этот год. Остаток, который не уместился, переносится на следующие годы «до полного их использования» (п. 9 ст. 220).

Для кредитов, полученных до 01.01.2014, предела нет: в вычет идут все уплаченные проценты. Важна дата получения кредита, а не покупки квартиры или регистрации права. То же правило — для банковского рефинансирования такого кредита.

Сколько налоговый вычет за проценты по ипотеке даст за год, зависит от двух чисел: процентов, уплаченных за год, и облагаемого дохода. Размер налогового вычета за проценты по ипотеке за год — уплаченные за год проценты (в пределах 3 000 000 ₽ на всё время), а возврат с него зависит от ставки. Расчёт по шкале НДФЛ, которая действует с доходов 2025 года (п. 1 ст. 224 НК):

Откуда 660 000 ₽: это 3 000 000 × 22%. Ставка 22% действует только на доход свыше 50 млн ₽ в год, а вычет срезает доход сверху. Чтобы все 3 000 000 ₽ прошли по 22%, доход и после вычета должен остаться не меньше 50 млн ₽ — то есть быть от 53 млн ₽. При 52 млн ₽ вернут уже 640 000 ₽.

Если все проценты за все годы попадут в зону одной ставки, потолок возврата — 390 000 ₽ при 13%, 450 000 ₽ при 15%, 540 000 ₽ при 18%, 600 000 ₽ при 20% и 660 000 ₽ при 22%. При зарплате до 2,4 млн ₽ в год — 390 000 ₽.

Как рассчитать вычет по процентам

Налоговый вычет по процентам по ипотеке рассчитывается так: возврат за год равен налогу с дохода за год минус налог с того же дохода, уменьшенного на проценты этого года. Вычет уменьшает налоговую базу (п. 3 ст. 210 НК), поэтому снимает налог с самой дорогой части дохода.

Как считаются проценты по ипотеке в налоговый вычет: при доходе до 2,4 млн ₽ возвращают 13% от процентов года. При доходе выше вычет сначала снимает налог с части дохода сверх 2,4 млн ₽ — по 15% (или по ставке следующей ступени), а то, что туда не уместилось, — по 13%.

За прошлые годы — своя шкала. Доходы 2023 и 2024 годов облагались по 13% до 5 млн ₽ и 15% с превышения (650 000 ₽ плюс 15% сверх 5 млн ₽), а декларации за эти годы ещё принимают. При тех же 2 600 000 ₽ дохода и 400 000 ₽ процентов за 2024 год вернут 52 000 ₽ — всё по 13%.

Сумму выплаченных процентов за прошедший год берут из справки банка или выписки по кредиту. Чтобы рассчитать налоговый вычет за проценты по ипотеке на годы вперёд, сложите проценты за 12 месяцев по графику платежей: калькулятор с разбивкой каждого платежа на проценты и долг — в статье «Аннуитетный платёж».

За сколько лет наберётся 3 млн ₽ процентов

Ставки 6% и 20% взяты для примера, это не рыночные данные. По небольшому кредиту до предела можно не дойти вовсе: по кредиту 3 000 000 ₽ под 6% на 20 лет наберётся 2 158 304,05 ₽ процентов, и вернут максимум 280 579,53 ₽.

Кто может получить вычет, а кто нет

Вычет получают налоговые резиденты, у которых есть доход, облагаемый НДФЛ. Условие — не гражданство, а резидентство: не меньше 183 календарных дней в России за 12 месяцев подряд (п. 2 ст. 207 НК). Вычеты уменьшают основную налоговую базу — зарплату, доход по договорам ГПХ, доход ИП на общей системе и подобный; остатком — доход от продажи имущества того же года (п. 6 ст. 210 НК).

Как выбирают налоговый режим при регистрации бизнеса — в статье как открыть ИП.

С какого года можно заявить вычет

Право на налоговый вычет за уплату процентов по ипотеке появляется не с выдачи кредита, а с даты, когда жильё стало вашим (подп. 2 и 2.1 п. 3 ст. 220):

• Вторичка, готовый дом — с государственной регистрации права собственности.
• Новостройка по договору долевого участия — с даты передаточного акта с застройщиком. Подать за вычетом можно после регистрации собственности, но право возникает с даты акта.
• Строительство дома, земля под ИЖС — с регистрации права собственности на дом. Участок без дома права на вычет ещё не даёт.

Дальше вычет дают за каждый год — по процентам, уплаченным в этом году.

Как вернуть проценты по ипотеке: три способа

Вернуть налоговый вычет за проценты по ипотеке, то есть получить налоговый возврат с процентов, можно тремя способами. Как возвращаются проценты по ипотеке через вычет, зависит от способа: разом за прошлые годы или зарплатой без удержания налога в текущем году.

Декларация. Подать налоговый вычет на проценты по ипотеке можно на Госуслугах (нужна электронная подпись в приложении «Госключ» или квалифицированная), в личном кабинете на сайте ФНС, в налоговой, МФЦ или почтой с описью. Заявление на возврат входит в декларацию (абз. 3 п. 1 ст. 79 НК).

Оформление налогового вычета за проценты по ипотеке так идёт дольше всего, зато налог возвращают разом за три года. Деньги приходят после проверки: если нарушений нет, поручение о возврате уходит в казначейство не позже чем на 11-й день после конца трёхмесячного срока проверки, а может уйти и раньше, до конца проверки (абз. 1 и 5 п. 3 ст. 79); казначейство переводит деньги на следующий день (п. 6 ст. 79).

Работодатель. Сначала — заявление о подтверждении права в налоговую по форме из приказа ФНС от 29.10.2024 № ЕД-7-11/908@, с теми же документами. Налоговая проверяет до 30 календарных дней и сама отправляет уведомление работодателю, копию — в ваш личный кабинет. Затем подайте работодателю письменное заявление о вычете: по закону вычет дают «на основании его обращения с письменным заявлением к работодателю» (абз. 1 п. 8 ст. 220). Зарплаты за год не хватило — остаток получите после конца года декларацией или упрощённо (абз. 4 п. 8 ст. 220).

Упрощённо. Банк из перечня ФНС сам передаёт сведения о процентах, и готовое заявление появится в личном кабинете не позднее 20 марта, если данные пришли до 25 февраля, иначе — в течение 20 рабочих дней (п. 4 ст. 221.1). Остаётся проверить реквизиты счёта и подписать: получение налогового вычета за проценты по ипотеке этим способом идёт только через личный кабинет.

Для декларации и работодателя налоговый вычет за выплаченные проценты по ипотеке дают при наличии договора кредита и «документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов» (п. 4 ст. 220), плюс документов на покупку: договора или ДДУ с передаточным актом, платёжек. Формы справки банка закон не задаёт — подойдёт справка об уплаченных процентах или выписка. Выписки из ЕГРН в списке закона нет.

Упрощённый вычет: через какие банки работает

Упрощённый налоговый вычет по процентам по ипотеке работает с 21.05.2021 (закон № 100-ФЗ), но не во всех банках. Банк должен участвовать в обмене информацией с ФНС, а присоединяется он к обмену добровольно. В перечне ФНС (страница обновлена 09.09.2026, мы проверили её 06.11.2026) имущественный вычет отмечен у семи участников:

• Банк ВТБ;
• Сбербанк (Домклик — его сервис, отдельной строкой не значится);
• банк «Центр-инвест»;
• банк «Ак Барс»;
• Новикомбанк;
• ООО УК «Система капитал»;
• АО «НПФ Эволюция».

Т-Банк, Альфа-Банк, Совкомбанк и банк СГБ в перечне есть, но без имущественного вычета. Газпромбанка, Росбанка, Банка ДОМ.РФ, Промсвязьбанка и Россельхозбанка в нём нет. Нет вашего банка — остаются декларация и работодатель, даже если на сайте банка написано иначе: сверяйтесь со страницей ФНС «Упрощенный порядок получения вычетов по НДФЛ».

Упрощённо не получить вычет по займам организаций по государственной программе помощи ипотечным заёмщикам (абз. 2 п. 8.1 ст. 220). А если банк потом уменьшит переданные сведения, налоговая отменит решение, и деньги придётся вернуть за 30 календарных дней с процентами и пенями (п. 7 ст. 221.1).

Сроки: за какие годы вернут налог и сколько ждать денег

Сам вычет не сгорает: остаток переносится до полного использования (п. 9 ст. 220). Сгорают деньги — налог возвращают только за три последних года.

В 2026 году можно вернуть налог за 2023, 2024 и 2025 годы. Так это объясняет и УФНС по Республике Бурятия: «в 2025 году можно представить декларации за 2022, 2023, 2024 года». Декларацию подают отдельно за каждый год.

Выплата налогового вычета за проценты по ипотеке приходит после проверки: по декларации — до 3 месяцев и, если нарушений нет, ещё до 12 дней на перевод (п. 3 и 6 ст. 79), упрощённо — 30 дней и решение в течение 3 дней после них (п. 5 ст. 221.1). Правила о месяце на возврат по ст. 78 НК больше нет: с единым налоговым счётом эта статья — о зачёте.

Вычет за проценты по ипотеке супругам

Налоговый вычет за проценты по ипотеке супругам дают каждому отдельно: у мужа и у жены свой предел 3 000 000 ₽ процентов. Если квартира куплена в браке в совместную собственность, право есть у обоих, «независимо от того, на имя кого из супругов оформлено право собственности на данную недвижимость и платежные документы», — так разъясняет УФНС по Республике Мордовия. Быть созаёмщиками для этого не нужно.

Проценты супруги делят заявлением о распределении расходов и, в отличие от вычета на покупку, могут делить их заново каждый год, в любой пропорции. ФНС в письме от 04.10.2021 № БС-3-11/6615@ пишет, что такое заявление «может предоставляться каждый раз при подаче налоговой декларации по форме 3-НДФЛ с указанием различных процентных соотношений». Вычет на покупку распределяют один раз.

Чего сделать нельзя:

• Квартира куплена одним из супругов до брака. Второму вычета нет, «в том числе вычет на погашение процентов» (УФНС по Республике Мордовия).
• Созаёмщик — не супруг и не собственник, например родитель или взрослый ребёнок. Право на вычет по процентам есть у созаёмщика-собственника, на которого оформлены платежи (письмо ФНС от 29.10.2008 № 3-5-03/655@). Распределять проценты заявлением могут только супруги.

Банки часто пишут, что супруг, который не заявлял проценты, сохраняет право на вычет по следующей ипотеке. Письма Минфина с таким ответом в открытом доступе мы не нашли — уточните в налоговой, прежде чем распределять проценты на одного.

После развода каждый, кто остаётся собственником квартиры или доли, получает вычет по процентам, которые платит сам: ФНС в том же письме считает вычет каждого из супругов «исходя из величины расходов каждого лица, подтвержденных платежными документами». Если квартира по разделу досталась бывшему супругу, а ипотеку платите вы, вычета по этим процентам нет: право — у созаёмщика-собственника (письмо ФНС от 29.10.2008 № 3-5-03/655@). Как делят саму ипотеку — в статье о кредитах и долгах при разводе.

Можно ли получить вычет по процентам по другой квартире

Да, по любой одной, если её купили с 2014 года. Вычет на покупку и вычет по процентам — самостоятельные. Основной вычет можно было получить за одну квартиру, даже до 2014 года, а проценты заявить по ипотеке на другую, купленную с 2014 года, если по процентам вычет ещё не заявляли (Госуслуги: «Такой порядок действует в отношении недвижимости, приобретённой с 2014 года»; письмо Минфина от 30.11.2017 № 03-04-05/79545). Но вычет по процентам однократный и только по одному объекту.

Остаток процентов по первой квартире на вторую не переносится — так можно только с остатком основного вычета 2 000 000 ₽. Получили вычет по процентам за первую квартиру хотя бы за год и продали её — по ипотеке на новую квартиру вычета по процентам уже не будет, даже если от 3 000 000 ₽ использовали малую часть.

«Переиграть» уже полученный вычет тоже нельзя. Верховный суд в решении от 28.10.2025 № АКПИ25-693 (апелляционная коллегия ВС оставила его без изменения 20.01.2026, № АПЛ25-386) подтвердил: отказаться можно только от вычета, который ещё не получен, «но не в отношении уже предоставленных налоговых вычетов».

Что уменьшает вычет, а что его сохраняет

Страховку, которую требует банк, в вычет по процентам не включить, а если выгодоприобретатель — банк, то и в социальный (письмо Минфина от 14.12.2016 № 03-04-07/74700). Чем проценты отличаются от страховки и комиссий — в статье о полной стоимости кредита; можно ли вернуть саму страховку — в статье как вернуть страховку по кредиту.

Досрочное погашение уменьшает вычет, но держать проценты ради него невыгодно: каждый рубль процентов, который вы не заплатите, — это рубль экономии против 13 копеек возврата. Как гасить досрочно — в статье о досрочном погашении кредита.

Если платить ипотеку стало тяжело

Ипотечные каникулы откладывают платежи, а вместе с ними сдвигается и вычет: проценты пойдут в него в том году, когда вы их заплатите. Если доход упал надолго, банк может изменить график — читайте о реструктуризации кредита.

Что будет с возвратом НДФЛ по вычету, если вы проходите банкротство, ни ФНС, ни Минфин не разъясняли, практики Верховного суда мы тоже не нашли. Само право на вычет по уже уплаченным процентам банкротство не отменяет: такого основания в ст. 220 нет. Перед подачей декларации в процедуре спросите финансового управляющего.

Что изменилось в 2026 году

Налоговый вычет на проценты по ипотеке в 2026 году дают по тем же правилам. Пределы 2 000 000 ₽ на покупку и 3 000 000 ₽ на проценты в 2025–2026 годах не менялись, ограничений для семейной и других льготных ипотек не вводили.

Повысить пределы пытались, но до закона не дошло: законопроект № 1141140-8 о повышении пределов вычета на покупку и на проценты зарегистрировали в Госдуме 04.02.2026, а 26.02.2026 комитет Госдумы по бюджету и налогам вернул его авторам — нет заключения Правительства. Законопроект № 319133-8 об изменении порядка вычета Госдума отклонила 20.03.2025.

Что на деле изменилось с 2025 года:

• Прогрессивная шкала с доходов 2025 года: при доходе выше 2,4 млн ₽ часть вычета возвращается по 15–22%. За 2023 и 2024 годы считают по старой шкале.
• Новые формы заявлений: на упрощённый вычет — по приказу ФНС от 18.10.2024 № ЕД-7-11/871@, с 01.01.2025; для работодателя — по приказу ФНС от 29.10.2024 № ЕД-7-11/908@.

Как пишут о вычете и как на самом деле

Ошибки ниже встречаются на страницах банков, застройщиков и финансовых сервисов из первой десятки поиска.

Что сделать сейчас: проверьте, есть ли ваш банк в перечне ФНС для упрощённого вычета, и запросите у банка справку об уплаченных процентах за 2023, 2024 и 2025 годы. В личном кабинете на сайте ФНС посмотрите, сколько НДФЛ с вас удержали за эти годы, и прикиньте возврат по таблице выше. Если вычет по процентам ещё не заявляли, подавайте за все три года: налог за 2023 год можно вернуть только до конца 2026 года.